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知名财经评论人。长期供职于银行、证券行业,曾公派出国学习现代金融业务与管理。中国金融学会会员。

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房价调控是对98房改的反动   

2012-09-13 23:48:16|  分类: 经济研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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         延绵不断的房价调控,已经进行好几年时间,该是做出总结的时候了。这么一个对社会、对宏观经济影响巨大的宏观调控,到底是正确的还是错误的?哪些是正确的哪些是错误的?对在了什么地方错在了什么地方?应该给出一个明确答案了。

        要对这个问题作出评价,就必须首先对98年住房制度改革以来的房地产市场作出评价。为什么会有1998年的住房制度改革?很简单,建国后持续了几十年的实物分房财政包揽的住房制度走进了死胡同,无法也没有能力解决中国人的住房问题。而孕育了将近十年商品房地产,也经历了危机的洗礼逐渐趋于成熟。98年住房制度改革确立了商品房地产制度的合法地位,解除了制度的禁锢和束缚,为商品房地产的发展开拓了一个广阔天地。

        另一方面,当时的改革还明确了要继续发展廉租住房制度,以便更好地解决中低收入阶层的住房问题。这种“两条腿走路”的方针,即便在今天看来都是十分正确的。遗憾的是,此后房地产业的发展没有坚持这个方针,而是基本上变成了商品房地产一条腿走路。国有土地的垄断和土地财政的形成,导致各级政府对商品房地产抱有更多的热情,而忽视和基本放弃了廉租房的发展。这不是商品房地产的错,这是政府行为偏离了原定的改革方向。

        至于商品房地产市场,则由于国民经济的飞速发展和需求的急剧增加而获得了巨大的发展,吸引了巨量的民间投资。由于房地产市场存在广泛的竞争,迅速脱离了当初的粗放型发展,形成了精细化品质化多样化的产业格局,迅速缓和并基本解决了原来房屋供应极度短缺的格局,向市场提供了巨量的房地产商品,从根本上改变了中国人的住房条件、住房观念和住房文化,不但满足了人们的住房需求,而且提供了广泛的就业,吸引了投资,推动了中国经济的发展。商品房地产市场在中国住房问题上所做的贡献是历史性的,巨大的和不可磨灭的,任何试图否定商品房地产对住房问题、就业问题和经济发展贡献的做法都是可笑的和不负责任的。

        毋庸讳言,商品房地产业在发展过程中还是存在巨大缺陷的。这些缺陷不是房地产市场本身造成的,而是制度缺陷造成的。最主要的一个缺陷,就是产业上游没有实现市场化,土地的垄断和商品房的产业竞争同时存在。由于产业源头没有实现市场化,整个产业的市场化就受到了严重制约。土地作为商品房地产的主要生产资料,长期受制于政府垄断,导致价格畸高,税负沉重,边际成本居高不下,加之需求旺盛,购买力增长,导致价格不断攀升,逐渐脱离了正常的市场购买力。当然,房价高企的原因是复杂的,任何一个发展中国家在经济爆发性增长的过程中房价都会呈现较大幅度的增长,这里有经济社会发展的客观因素在里面。但土地垄断造成供需不均衡是造成高房价的一个主要因素。

        另外一个因素就是投资性需求逐渐演变为更多投机因素的作用,房地产市场没有在制度上抑制过度投机和市场炒作是造成高房价的附属因素。这里必须澄清,商品房地产作为一个必需品的同时也是一个投资品,这是由商品房地产的特性决定的。不应当否定商品房地产的投资功能,因为它是国民财富的重要组成部分。肯定商品房地产的投资功能而合理抑制过度投资功能,如同任何商品市场都需要抑制过度投机是一样的道理。从这个意义上讲,房地产商品和其他任何商品并没有本质的不同,商品房地产并不构成任何“特殊商品”的要素,把商品房地产看成特殊商品,这是计划调控鼓吹者编造出来的“理由”。要说关系国计民生,市场上没有什么商品不关系国计民生,不关系国计民生根本就无法成为商品。

        当我们搞清了商品房地产的成绩和问题,对这个市场的改革方向就是十分明确的了(请注意!这里不用“房地产调控”或者“房价调控”这个词,本来就应当是房地产市场改革,而不是调控)。首先就是改革土地供应制度,推进土地市场化,其次就是完善市场制度,通过法律手段规范房地产投资行为,防止过度投机。做到了这两点,中国房地产市场的发展就会更健康,房价也会随着供应的增加趋于平稳,这个庞大产业也就没什么“泡沫”可言了。另外一个可以改革的领域,就是被各级政府忽视了的廉租房制度,加大廉租房供应无疑是缓解中低收入阶层住房矛盾的主要手段。做好了这件事,变一条腿走路为两条腿走路,中国房地产领域的改革基本就算大功告成了。

        遗憾的是,我们的房价调控并没有按照这个思路走,而是反其道而行之。房价调控不但拒绝土地供应的市场化,而且连原本已经部分市场化的环节,譬如土地拍卖制度也取消或者变相取消了,而对已经较为充分市场化的部分,譬如商品房生产和销售环节,大肆推行非市场化,进行行政管制和政府调控。更为严重的是,房价调控把打击商品房地产业作为了主要目标,对这个产业釜底抽薪,限贷限购限制融资,不批土地不准建房,封死了产业的发展通路,导致了整个产业上下游的严重萧条,这是中国宏观经济整体萧条的一个重要原因。房地产是一个资金密集型和劳动密集型产业,整个产业上下游几十个产业领域有数亿农民工就业,涉及到几十个产业的发展,怎么能够必欲置之死地而后快呢?这是非常荒唐和极度弱智的。为了一个虚无的民粹主义目标,可以牺牲一个庞大产业,这在世界任何国家都是不可思议的。

        房价调控就是对98年住房制度改革的反动,这一点现在越来越看得清楚了。98年的住房制度改革,其基本方向就是发展商品房地产市场,而这一场房价调控,基本把这个方向否定了。不但没有推进应当推进的土地供应制度改革,从整体上实现商品房地产市场化,反而向着相反的方向前进,把禁锢商品房地产市场作为了政策目标。如果说当初的改革是出于计划经济积重难返,迫切需要杀开一条血路缓解中国人住房问题的话,那么此后的发展证明这一决策是正确的。计划经济根本解决不了中国人的住房问题,而市场经济很好地解决了中国人的住房问题。这不是理论,这是十多年来活生生的现实。连这个基本事实都可以不顾,把中国房地产存在的问题都推在商品房地产的发展上,从而对这个市场大开杀戒,这不是对当初改革的反动是什么?

        当前中国经济内忧外患,困难重重。是回过头来重新审视房价调控这个大政策的时候了,是搞清中国房地产业发展方向的时候了。只有不断推进市场化,只有坚持两条腿走路,只有按照市场规律办事,中国房地产才能得到健康的发展,而宏观调控只能把事情搞得更糟。不管愿意不愿意,这个调控已经走进了死胡同。很多有识之士已经不止一次地指出,调控的结果不但不会抑制房价,恰恰相反,由于对市场的限制和打击,将进一步造成商品房的短缺,拉大供需差距,总有一天要在房价上体现出来。当调控对产业的扼杀发展到一定程度而导致更多失业和企业破产,对国民经济造成巨大冲击的时候,将迫使当局不得不放弃调控,这个时候房价的新一轮暴涨就会到来。违反客观经济规律必将受到规律的惩罚,这是不以人的意志为转移的。如果仅仅因为“面子”和政治需要而拒绝反思和纠正,一再表示“不动摇”,最终必将导致更严重的恶果。

         中国经济存在的困难没有几个是因为市场导致的,综观经济领域各种不正常表现,哪个不是权力干预宏观调控造成的?荒唐的产业升级政策搞死了中国制造,产业升级大跃进形成了新兴产业(实为幼稚产业)泡沫,国进民退导致市场退化民企遭殃,国企复活加速掠夺,房地产调控造成产业凋零投资萧条,畸高税负将国民财富集中于国家。没有这么多折腾,中国经济会是目前这个样子吗?实践再一次证明,坚持市场化改革中国就前进,反其道而行之中国就倒退。中国经济已经到了十分危险的时候,再也不能继续折腾下去了!

         拨乱反正,坚持改革,没有第二条道路可走了。权力对改革成果的消费几近透支,再要继续下去,就只能竭泽而渔了。剩下的时间已经不多,要维持中国社会经济的基本稳定,必须尽快重启改革。什么是维稳?改革就是最大的维稳,是最根本的维稳。

        放弃房价调控,重启改革进程!

 

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