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知名财经评论人。长期供职于银行、证券行业,曾公派出国学习现代金融业务与管理。中国金融学会会员。

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房地产不能没有市场  

2011-10-09 17:34:26|  分类: 评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        改革开放前三十年,城镇居民的住房问题全部靠政府,计划投资,计划建设,实物分房,财政包揽。这么做的结果是,直到1978年,在全国80以上人口居住在农村的情况下,城镇人均住房面积3.6平方米(建筑面积6.7平方米),改革开放初期的80年代,由于进城人员激增,住房矛盾进一步恶化,而国家财政捉襟见肘,已经无力解决这个问题。住房问题的巨大矛盾,终于催生了90年代的住房制度改革,废除实物分房,建立和促进房地产市场发展,2000年达到10.3平方米,2005年26.11平方米,2010年36平方米。国家统计局调查,2010年中国城市89%居民拥有住房。在此期间,政府只建设了少量福利性住房,95%以上的住房是由市场提供的。所以,房地产市场对于解决中国住房问题居功至伟。问题是,在大部分城镇居民住房问题已经解决的今天,是否还需要发展商品房地产市场?靠财政投入能够解决未来的住房问题吗?

         2010年中国的城镇化率为46.6%,城市化进程还有很长的路要走。如果说改革开放初期有8亿农民的话,现在最少还有5亿以上的农业人口,已经进城的农民工,绝大部分还没有解决住房问题,未来少说还有3到4亿人口需要解决住房问题。要解决这么一个庞大群体的住房问题,政府显然是无能为力的,今年1000万套保障房(50%以上属半市场性质)各地财力已经捉襟见肘无以为继了。那种认为不靠房地产市场单靠政府就能解决住房问题的想法是无知的和幼稚的。房地产回归计划经济,只会重新回到住房短缺的时代,这已经被中国的实践和经济规律所证明。我们不是要不要商品房地产市场的问题,而是如何更好地发展商品房地产市场的问题,这是不需要争论的。

        如何建立正确的房地产供应体制?这个问题本来是十分明确的,就是坚持政府、市场两条腿走路的方针,政府做好保障房建设,市场做好商品房供应。1998年国务院关于住房制度改革的文件就已经明确了这个基本方针,可惜后来我们的路子走歪了,房地产市场迅速发展,而廉租房、公租房建设几乎是一片空白。两条腿变成了一条腿,保障房欠账越来越大,中低收入人群住房矛盾越来越突出,才导致了房地产问题的爆发。现在政府已经开始重视这个问题,加大了保障房建设力度,使这条不发达的腿逐步变得发达起来,制度架构就变得相对完善了。现在的问题是,政府又试图用不发达的腿代替那条发达的腿,通过对市场的限制、打压和肢解,使市场回归计划管理,来实现降低房价的目的,这就从一个极端走向了另一个极端,结果只能事与愿违。我曾说过,中国的房地产市场调控只会有两个结果,一个就是造成经济混乱,产业危机,市场凋零,一个就是房价更大幅度的上升,不会有比这更好的结果了,实际上这两个结果我们都是无法承受的。两条腿走路,就是各走各的,而不是把两条腿绑在一起,那是无法走路的。所以,财政投资和市场投资必须严格区分开来,政府的归政府,市场的归市场,如果政府拉着市场不放,强令市场要干政府的事情,而政府又要把手伸进市场,干预市场交易,除了增加腐败和混乱,住房问题还是无法很好地解决。只有两条腿都强健,中国住房问题才会有出路。                                                    

       既然必须继续发展房地产市场,那就有一个如何发展的问题。其实,商品房地产市场同其他商品市场一样,并不具有更多的特殊性,健全法律制度,依法管理就可以了。有一种说法认为商品房是特殊商品,房地产市场是特殊市场,它特殊在哪里?因为它属于“住”的必需品就特殊?那么其他门类呢?“衣、食、住、行”都是基本需求,服装行业是不是特殊行业?食品行业是不是特殊行业?汽车行业是不是特殊行业?要都像房地产这样管起来,这还能叫做市场吗?市场的一个原理,就是有需求必然有供给。说商品房就是给有钱人盖的,那是胡说八道。一般工薪阶层算不上“有钱人”吧?但他们是商品房市场的主力。别担心开发商只为有钱人服务,实际上,他们只会为市场需求服务。西安市10~30平米微户型商业楼盘的出现,就说明了这个道理。那么高房价的问题如何解决?房价适度上升是市场稳定和繁荣的标志,但上涨过快甚至出现猛烈上涨是不正常的,过度投机当然损害市场健康,这在任何一个国家都是不被允许的。所以打击、压制过度投机,挤掉市场泡沫是市场管理的应有之义。打击投机,靠的是严密的法律和法治,如果没有严密的法律,那就建立这个法律。靠行政手段,临时政策来打击,只会造成市场的混乱,导致市场的不公平。保持房价平稳的基本手段,是最大限度地增加供应,而不是打压、限制需求,因为需求只能延后,不能消灭,不管是住房性需求还是投资性需求均如此。检验市场是否正常的标准,要看它是否很好地满足了市场大多数消费者的愿望,房地产市场尤其是如此。就中国的现实来讲,进一步推进房地产市场的市场化是抑制高房价最重要一环。打破土地垄断,废除土地财政,实现土地供应多元化,建立一个完整的房地产市场体系,是解决高房价问题的唯一出路。其他不说,单就小产权房合法化,就足以令商品房价格回到合理位置。这对我们的政府来说虽然很难,但关键还是做不做,怎么做的问题。没有对市场的尊重和爱护,就不会有市场的健康发展,也没法找到解决房地产问题的钥匙。用权力推行“有计划的市场”,只能导致市场萎缩,机制混乱,供需失衡,价格畸形。

       政府最应当做好的,首先就是保障房的建设问题,一个是要尽最大努力,一个是必须量力而行,一个是必须完善保障房分配的法规制度,实现公平,杜绝腐败。保障房欠账三十年,加大点力度是应当的,但如果要来一个大跃进,勉强去做很难做到的事情,必然出现很多问题,譬如弄虚作假,偷工减料,基础配套,特权贪腐等等,最后的问题还得纳税人埋单。保障了中低收入人群的住房问题,中国住房的主要问题就算基本解决了,其他层次的需求就由市场来解决。政府应当做的另外一个大事情,就是必须重新认识和重视房地产市场的作用,对前期治理正确的方面要尽快法制化,用法律的形式固定下来,譬如打击过度投机,对不正确的地方要尽快纠正,使市场恢复正常秩序和功能,并大力推进上游环节的市场化步伐,改革土地供应制度甚至土地制度,降低重税,减少行政审批环节,减少交易成本,提高交易效率,打破垄断提倡竞争,使商品房价格稳中有降。做好应当做的,取缔不应当做的,我们的政府才能成为一个执政为民的好政府。这个做起来很难,但还有什么办法呢?

      

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