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知名财经评论人。长期供职于银行、证券行业,曾公派出国学习现代金融业务与管理。中国金融学会会员。

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北京招拍挂新规出台 房地产“一缕阳光”消失  

2010-04-18 17:52:34|  分类: 经济研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    网易财经4月16日讯:北京土地招拍挂新规今天出炉。北京市将更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式,改进过去“价高者得”的挂牌出让方式,将投标价格因素由过去的50分降低到25分,最终按照综合条件最佳者得的原则确定土地受让人。

  随着北京市所谓“土地招拍挂新规”出炉,中国房地产业最为“公平、公开、公正”和最少权力与腐败染指的环节——土地公开拍卖制度土崩瓦解,市场制度被非市场制度所代替。在经历了30年市场化改革之后,中国房地产市场终于迎来了一个历史的拐点。

  先来看看北京市的“评标条件”。这些条件包括:投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素。从这些条件中我们可以发现,除了“政策性住房建设条件”“参与建设的政策性住房规模”和“对未来商品住房销售价格的承诺”这几个条件外,其他内容与拍卖制度下的条件并没有差别,在拍卖制度下完全可以实现。如此看来,改“拍卖”为“评标”主要理由是新增加的这几个条款。

  政策性住房是非市场的福利性的,其建设过程是非盈利的或者亏损的,这类住房的开发责任在政府而不在一般工商企业,能够参与政策性住房开发的不是房地产开发商而是建筑承包商。对开发商设立“政策性住房建设条件”条款,难道是要房地产开发商投资开发这类房地产?把政府的责任推给开发商,不但混淆了政府和开发商的基本区别和职能,而且将最终导致“商品不是商品,福利不是福利,市场不是市场”的房地产怪胎。至于“对未来商品住房销售价格的承诺”就更奇怪了,让一个商人在生产前就承诺商品销售价格,这只能是“中国特色”的一大创造。开发商是否能够完全遵守这一承诺另作别论(别忘了“上有政策下有对策”这一名言),即便遵守了这一承诺,北京四环以内房价每平米已经达到3万多元4万元,开发商低价拿地后承诺每平米卖2万元算不算“合理”?每平米2万元的价格老百姓可以买得起吗?低价拿地低价售房就可以避免开发商没有“暴利”了吗?每平米2万元的“承诺价”和周边市场价有30%~50%以上的差距,拿到这些房子就有“暴利”,谁能保证这些商品房销售中不发生大量新的腐败?谁能保证这些房子不被开发商“内部销售”?普通老百姓能够买到这些房子吗?既然是商品房,就要遵循“自由买卖”的原则,这种“限价商品房”可以“自由买卖”吗?如果自由买卖,限价房不就成了投机者的盘中餐了吗?如果不能自由买卖,还能叫做“商品房”吗?没有商品房,还有房地产市场存在吗?要确保这种“低价商品房”由“真实需要”的人购买,只能由政府分配了。如果连商品房也要由政府拿来分配,那这个房地产市场还能叫做市场吗?不要这个市场,重新回到“大一统”的计划经济体制去,政府就可以解决人们的住房问题了吗?如果离开市场消灭“土地财政”,政府拿什么钱来投资建设大量的福利房?政府没钱来建福利房,而房地产市场又被政府搞死了,中国人民基本住房需求的出路在哪里?如果这一连串的问题成立,北京的“新规”除了熄灭公开拍卖这个房地产市场的“一缕阳光”,变“三公原则”为“暗箱操作”,并培育更多环节的腐败土壤外,对有效解决中国人民的住房问题到底有多少帮助?如果我们付出了巨大的市场代价却基本上什么也得不到,这个“新规”除了开倒车还有什么价值呢?

  如此看来,废除拍卖推行评标的理由只有两个,就是让房地产开发商参与政策性住房的建设和承诺房价,而这两个理由竟是这样的荒诞不经!

  废除了“价高者得”的市场原则,用什么来代替这个机制呢?北京市开出的药方是“在社会中介机构对区域地价和房价进行综合评价的基础上,经过专家论证,有关部门集体决策确定”。社会中介机构,专家论证和政府部门“集体决策”靠得住吗?不用去做什么调查,人们谨凭这多年的经验就可以给出明确的回答。废除了“三公原则”,剩下的就只能是“暗箱操作”了。试问北京市政府,你们有什么底气在“新规”环境下实现“三公”杜绝腐败?

  中国房地产和住房问题的症结不在房地产市场而在政府。正是当初“政府包办一切”的计划经济体制无法解决中国人民的基本住房需求,我们才有了一个房地产市场。尽管目前这个市场还很不完善,还有很多非市场因素在不断扭曲这个市场,但这个市场解决了大部分人的住房需求却是一个不争的事实。没有这个市场,大部分中国的城市人口不会有今天的房子住,或者根本不会住在这么好的房子里,没有人能够否定这个事实。那么问题在哪里?问题就在于我们的政府过于高估了市场的作用,以为靠市场就可以解决所有的问题,没有去着力推动社会福利保障房及其体系的建设,政府在住房问题上严重缺位,导致我国福利住房职能萎缩退化,无法很好地解决中低收入阶层的基本住房问题。国家财政支出重建设而轻民生,是导致当前住房矛盾的主要原因。我们的政府,不是直面自身的失误,采取有效的对策解决问题,而是把责任一股脑地推给了市场,指责市场这也错了那也不对,对着市场大动干戈。这叫做脑袋有病治屁股,牛头不对马嘴,除了进一步搞乱市场扭曲市场破坏市场,什么问题也解决不了。试图通过限制投资限制贷款限制需求限制供应的办法“压低房价”,只能导致房价更快地上涨。政府不去认真履行自己的职责而是执意和市场对着干,只能搬起石头砸自己的脚,福利住房制度建立不起来,连市场供应这只脚也搞瘸了。当本轮房地产调控之后,市场萧条,失业增加,房价飞涨的时候,不知政府是否又要进行新一轮的反向调控,以提高就业和市场供应?什么叫“折腾”?这就叫折腾。

  北京市的“新规”是一个恶例,可以预见,这个恶例很快就会在全国推广开来。“经验”表明,任何有利于权力扩张的“新规”从来都是雷厉风行所向披靡的。市场之手再一次败在了政府之手面前,我们不是往前走而是开倒车。我们常说“执政为民”,一个弱化的市场和一个强化的权力绝对不是民众之福;我们提倡“科学发展观”,但科学发展观还必须以尊重科学、尊重规律为前提。当我们的一方政府觉得可以随心所欲为所欲为,和市场对着干的时候,当我们抛弃市场原则而用长官意志加以代替的时候,我们就彻底偏离了科学发展观的正常轨道。

  

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