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知名财经评论人。长期供职于银行、证券行业,曾公派出国学习现代金融业务与管理。中国金融学会会员。

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房地产调控:一个谬论横行的市场?  

2010-03-29 18:03:17|  分类: 经济研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       2007年~2008年,中国房地产市场经历了一轮政府的“控房价”调控,各种“组合拳”频出,不少地方政府颇为踊跃,然而最终的调控结果,却是2009年全国房价的报复性上涨。从2009年四季度开始,我们对房地产市场又开始了新一轮的宏观调控,核心仍然是“控房价”。综观这些调控政策和手段,包括“业内人士”和专家们的阐释,其中不少违背基本的市场原则和客观规律,笔者担心,这轮调控会不会重蹈08年覆辙,调控的最终结果,会使市场进一步扭曲和混乱,从而与大多数民众的愿望背道而驰。

  一、本轮房地产调控的目标是什么?

  一个宏观调控政策的出台,其前提条件是确定政策调控的目标。如果目标不明确或者不可行,那么调控本身的正确性就会受到很大质疑,调控的效果和必要性也就大打折扣了。

  那么,当前调控房价的基本目标是什么?从政策基调来看,叫做“抑制房价过快增长”。如果仅限于“抑制价格增长”,那么与大多数民众希望房价降下来的愿望并不合拍,政策目标仍然无法满足民众的希望。如果政策目标向民众期望靠拢,变成“控制房价上升并有所下降”,又会立即出现一个新的问题:政策的目标让房价下降多少?或者说下降多少是合理的?如果政策没有办法明确量化调控的目标,那就会失去基本的目标,而一个没有目标的宏观调控是极其危险的,它将使我国宏观经济相当重要的一部分处于政策盲目的干预之下,各级政府自由裁量和自主判断的余地无穷大,政策的随意性被强化,不但会引起极大混乱,而且会使市场公平和公正原则荡然无存,并最终使消费者受到伤害。

  我们的房地产调控,目前还看不到明确的目标,这是十分危险的。

  二、阻击投资,限制消费,房价能够降下来吗?

  我们首先在房地产市场采取的政策就是针对房地产投资商和开发商。对市场进入设置更高的门槛,提高卖地首付金比例,甚至要求在很短时间里缴清全部地价款,银行对房地产开发商设置更严酷的贷款条件,呼吁“切断对房地产行业的贷款”,提高企业借贷成本,甚至有人提出,应当对房地产企业征收“暴利税”等等。殊不知房地产开发商是房地产市场的商品供应者,只有供应充足价格才能稳定和下降。供应充足的前提是这个领域有大量的投资,可以实现更多的商品生产。目前的政策旨在消灭中小投资商和开发商,加剧房地产市场的垄断,减少投资和供应。如此调控思路,长期执行下去,只会进一步加剧房地产市场的供需失衡局面,导致房价的畸形上升。旨在“控房价”的政策组合,违背市场的基本规律,以阻击投资、减少供应的办法试图使房价降下来,真是一个荒谬的逻辑。当市场需求兴旺的时候,供应就是一个关键因素。因为需求是刚性客观的存在,没有办法“取消”,平抑价格的最好办法就是鼓励投资,增加供应。供应减少了,价格能够降下来?这话只有鬼才相信。

  而在消费方面,提高二套房首付比例和利率,打击投资性购房,限制改善性购房,鼓励自主性住房。这个政策看似没有错,但和现实一比,就会发现错了十万八千里。房地产市场的自住性需求、改善性需求和投资性需求,都是正常的市场需求,你都得设法去满足。我们不是设法满足这些需求,而是千方百计限制这些需求,试图通过限制需求达到降低价格的目的。这叫什么?这叫做缘木求鱼。因为需求即购买力是客观存在,这种客观存在是不以人的主观意志为转移的。以为限制了需求需求就不存在了,就不会对市场产生作用了,这叫做掩耳盗铃。需求可以因为政策的打压被抑制,但需求的冲动是没有办法长期加以抑制的。一旦政策松动,需求就会报复性反弹,而房价的又一轮疯涨就会到来。09年的房价已经充分印证了这个道理,而我们试图再来一次掩耳盗铃。当西方诸国为他们的需求不振头痛的时候,我们却为市场的需求旺盛而头痛,真是一道奇特的风景。

  三、从房价到地价,开发商成功逃离风暴中心。

  人们对于房地产市场的怒火始于不断攀升的房价,而房价肯定与卖房者有关,于是房地产开发商成了风暴中心。奇怪的是,我们的消费者很容易被误导,这场莫名的怒火很快转向了政府。房地产开发商成功进行了一次危机公关,把人们的注意力从房价引向了地价。房地产开发商装出一幅无奈的苦脸,对人们说,你看,房价高我有什么办法啊?那是因为地价高啊。与此同时,诸多央企拿着纳税人的钱摆阔搅局,一幅幅“地王”在他们手上诞生,也使得开发商迅速逃离了风暴中心。在这种局面下,满世界的人都忘记了这样一个真理:房地产市场的价格从来都不是以地价确定的!房地产价格除了需求因素(消费需求和投资需求)外,最主要的定价因素并不是地价而是地段,在于所处地段的商业价值。虽然地价是构成房地产商品的主要成本之一,但它从来都不是商品房地产定价的主导因素,也从来都没有成为商品房地产价格的主导因素,甚至连第二位的因素都不是。试问遍布全国的成千上万个楼盘,哪一个楼盘的定价是以成本核算为基础的?有人可以举出一个例子吗?哪一个楼盘的宣传册,说他们定价的依据是成本?北京的王府井,上海的浦东,深圳的市区,把地价“控”得再低,可以出现低价房吗?其他二线、三线地段的道理同样如此。至于“地王”对于周边房价的影响,也仅仅是短期的有限的,除非因为“地王”的开发确实提高了这个地段的商业价值,否则周边房价还得回归基本价值。从全国现实的例子看,“地王”真正大幅度提高了所处地段商业价值的例子少之又少,因为商业价值的提高需要真实的商业内涵做后盾。

  说句实在话,中国的房价上升具有一定的历史必然,当中国正在大踏步进入汽车社会的时候,对于房地产的需求会呈现爆发式增长,而这个“临界点”一旦到来,房价上升就不可避免,因此房价上升实在怨不得开发商,也没有一个开发商或者开发商联盟可以垄断和控制全国的房价。但我们的开发商和许多的专家学者,包括久负盛名的任志强先生在内,都把房价上升的根源归结于地价,实在是有失厚道和公允。房地产市场因为把房价归结于地价而再一次谬论横行,连我们的宏观调控也不断对着地价开火,折腾得不亦乐乎,看上去实在是一出滑稽戏。

  四、房地产调控矛头对准了土地公开拍卖制度,这是一个大倒退。

  人们“狠屋及乌”,从房价狠到地价,再从地价狠到公开拍卖制度,于是呼吁“改革”土地公开拍卖制度的呼声日渐高涨,我们的不少地方政府于是“顺应民意”,立即着手改变这个最为市场化的程序了。据报道,广东已经提出了方案,准备将公开拍卖制改为“评标”制,即综合房价、实力、成本等诸多因素,不是“价高者得”,而是“标优者得”。这下好了,官员们的权力又能派上用场了,“公开、公平、公正”的拍卖又要变成暗箱操作了,我们的“民意”转了一圈,实实在在地又回到了起点,这真是一场“民意”的笑话。而北京的地价限高,将使拍卖制度名存实亡。问题是财大气粗的央企别在拍卖市场乱掺合了,拿着纳税人的钱康市场之慨,除了扰乱市场还有什么可取的?至于民营房地产企业,爱多高的价钱拿地就多高的价钱拿去,政府把卖地的钱拿出来盖福利房就可以了。

  取消或者改良公开拍卖制度对谁最有利?首先就是开发商!开发商拿地不用拍卖了,不用支付高于底价数倍的成本了(那可是以亿元为单位计算的啊),弄个标书打通关节就行,低价拿地高价卖房,何乐而不为?跟着就是各级政府官员,公开拍卖剥夺了官员们的权力,使贪腐毫无用武之地。这下好了,土地不用公开拍卖了,原来被废掉的权力又回来了,何乐而不为?这个“乐”和“为”,将再一次导致房地产市场的大倒退,使得市场功能萎缩而权力干预增强,这对众多消费者和投资者是好事还是坏事?上升的房价会因此而降下来吗?别做这个南柯美梦了。

  五、中国房地产的出路在哪里?

  中国房地产的出路,就是住房问题的出路。出路在哪里?很复杂也很简单。一句话:两条腿走路就行了。

  一条腿就是继续大力发展商品房地产市场,推进房地产的市场化建设,把不符合市场原则的法律、制度、规定都改掉,不断推进公平、公开、公正的“三公”原则,鼓励对于房地产市场的投资,增加商品房地产的生产和供应。这条腿目前比较发达,但仍有很多非市场因素在扭曲市场,需要通过深化改革加以扭转。特别在土地征用环节,政府垄断的局面应当改变。给与集体土地所有权以平等的商业权利,是打破政府垄断的重要一环。在这方面,许多城市的城中村改造和浙江的“农地直接入市”试验,都具有划时代的重要意义。土地供应环节充分市场化了,加上对房地产市场的进一步法律规范,将大大促进投资,增加供应,平抑房价。

  另一条腿就是政府做好自己的本分,花大力气搞好福利性住房建设,努力解决好中低收入阶层的住房问题,同时通过大幅度提高福利性住房的供应量,对商品房地产市场的价格进行调节。如果福利性住房的供应量大幅度增加,那么商品房地产市场的价格就会得到一定抑制,可以起到一石二鸟的作用。独立的规范的福利性住房制度,是对商品房地产市场功能缺陷的有效补充,两条腿均衡发展,中国的房地产业才有出路。

  中国房地产市场谬论横行,导致了政策和宏观调控的混乱,政府行为和市场行为双重扭曲,这种现象再也不能继续下去了。政府应当尽量减少对市场的无效干预,做回自己的本分去,把福利房制度建设好,盖更多更好的福利房供应社会,用两条腿走路,中国的房地产业必将迎来健康的发展。千方百计和市场作对,和规律作对,那就难免受到惩罚。“控房价”控不出低房价,反倒连发展起来的市场也搞丢了,这决不是民众之福。

  

   


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