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知名财经评论人。长期供职于银行、证券行业,曾公派出国学习现代金融业务与管理。中国金融学会会员。

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招拍挂是房地产市场化的进步——驳陈宝存先生  

2009-09-20 19:20:39|  分类: 经济研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    当人们众口一词遣责中国房价过高的时候,很多人都试图去找高房价的原因。找了半天终于找出来一个:房价过高是因为土地出让“招、拍、挂”政策抬高了地价,而地价是房价成本最主要的部分——因而地价推高了房价。这本来是一个十分荒谬的解释,但却被一直看作开发商辩护人的陈宝存先生顺手拿了过来,并把这个棘手的球踢给了政府:“只有现行土地收储、出让政策的双双改变,才可以抑制地价房价上涨的趋势”。这样一来,开发商的责任没有了——房价高你们找政府去吧,谁让政府的“招、拍、挂”提高了地价!陈宝村先生借力使力,很聪明地将开发商身上的污水泼到了政府身上。

  但问题是:房价到底是由什么决定的?作为房地产市场主要参与者的陈宝存先生心里比谁都明白。房地产作为一个特殊商品市场,特就特在“区位定价”上。每一块房地产开发的土地都是“唯一”的,无法复制和替代。由于土地这一“唯一”性和不可替代性,决定了在这块土地上建筑的房子也是“唯一”的和难以替代的,这就是房地产商品有别于一般工业品的地方,这种唯一性决定了房子的价格。也就是说,一个房地产开发项目,其土地区位是售价的主要决定因素。区位决定了供求关系——黄金地段购买的人多,因此房价也就贵;偏远地段购买的人少,因此房价也就便宜。而区位价值是可以改变的,例如当年的碧桂园开发,改变了这个原本偏僻的地段的商业价值,而更为普遍的就是由于城市基础设施的巨大变化,导致某些郊区成了商业中心等等。是否能看出一个区位的潜在商业价值,或者把一个普通区位转化为价值区位,这才是房地产商的真本事。但是不管怎么说,区位和地段决定商业房地产价值——这是房地产市场的一条铁律。

  除了区位,影响房地产价格的因素依次为土地供应量、建筑的设计和布局、建筑质量、小环境因素、开发商的市场定位、广告策划与宣传、销售策略与手法等等,而开发成本因素(包括土地价格)几乎可以忽略不计。

  房屋售价和开发成本有关系吗?回答是基本没有关系。为什么没有关系?因为这是商品市场的定价规律所决定的。不论怎么讲,市场价格是由交易双方通过交易行为形成的。消费者在购买一件商品时,他可不会去计算和顾及开发商或者制造商的成本——他只看这笔交易是否合算。而购房者在决定购房这一重大投资行为时,他所考量的因素首先就是区位,其次包括上述价格形成因素。这些因素综合形成了房地产的交易行为。如果你所处的区位价值很低,不管你购地时付出了多么高的“地价”,你都没法卖上好价钱。反之,只要你的区位价值很高,哪怕地是白拿的,你也可以卖上和“高地价”同样的甚至更高的价钱。从开发商的角度讲,恐怕没有一个开发商的房价是根据成本核算出来的,也没有一个开发商在售房时给买家讲明成本,因为这不是房价形成因素,讲了也没用。开发商给购买者讲的,就是这个位置多么好,周围配套多么完备,小区环境多么优美,房屋结构多么合理等等。这个道理,买房子的老百姓都懂,估计陈宝存先生也是很懂的。

  成本在什么情况下影响价格?回答可能很意外:在计划经济体制下影响价格。只要是在商品经济体制下,成本永远只是一个核算因素而不是定价因素,成本决定利润即决定竞争力而不决定价格。这就说明了2008年的ppi(工业品出厂价格)一路上扬但工业消费品的价格却一直保持平稳的原因。只要不出现供不应求,制造成本就永远也不会成为主要的定价因素。只有在供不应求的情况下,制造者才有可能把成本转嫁给消费者。但供不应求状态下的价格上升,主要是由需求推动的,而不是由成本推动的,仍然是需求决定价格。如果成本决定价格,那么“价格战”、“倾销”等等市场行为就是不可解释的了。这其实只是一个普通的经济学或者市场学常识。

  再回到“招、拍、挂”的土地政策。如果说房地产市场是一个商业化的市场的话(陈宝存先生一定不会否定这一点),那么这个市场应当遵循什么样的基本原则?基本的原则就是“三公”,即公平、公开和公正。怎样才能实现“三公”?只有一个办法,那就是信息公开即透明。在一个透明化交易的市场,市场的“三公”原则才可能得到贯彻和落实。那么在房地产市场最关键的土地交易环节如何实现透明?办法似乎只有一个:实行土地出让的招标、挂牌、拍卖制度。价高者得应当成为土地市场最基本的原则,如同所有的商品市场的交易原则一样。中国的房地产市场,正是经历了协议转让暗箱操作这一极不正常的畸形交易过程,才逐步演变出了“招、拍、挂”制度。这是一种市场的进步而不是倒退。正是有了这一制度(尽管它还很不成熟和完善),房地产市场才从不规范走向规范,从缺乏“三公”而向“三公”目标迈进。正是这样一个合乎市场“三公”原则的制度,陈宝存先生说它是不合理的,必须加以改变。朝什么方向改变和改变成什么样子?陈宝存先生没有说。其实大家心里都明白,陈宝存先生希望回到协议转让土地的老路。因为那样最符合开发商的利益,可以不通过市场竞争就能获得经营暴利。陈宝存先生说,土地招拍挂导致“京沪地价屡屡创出天价,这并非是房企的真实愿望,而是无奈”,这倒是一句大实话。谁愿意花大价钱去买本来花很小代价就可以拥有的东西呢?

  还有一点,陈宝存先生在文章中不但抱怨“招拍挂”政策导致开发商成本的提高,而且还指出这一政策导致了土地收储环节价格的提高,并列举了一些“天价收储”即征地的例子(尽管这些例子只是个别事件)。如果说现行土地出让制度真的导致了土地一级市场价格提高的话,这真的是一个值得欢欣鼓舞的好现象。这无疑是一个巨大的进步。长期以来,我国土地的征用一直采取政府强制定价的方式,原始土地被用极低的价格强行征用,不但造成了极大的社会不公,而且也与市场经济的本意背道而驰,更加导致了土地开发的滥用和浪费。土地一级市场价格的提高,奠定了土地市场化开发和利用的前提和基础。对于这么一个巨大的进步,陈宝存先生有什么值得抱怨的呢?难道妄顾农民、居民和土地所有者的权益,一个劲地照顾开发商的利益才是正常的和正确的?陈宝存先生可以维护开发商的利益,但是不至于对这种历史性的进步和商业化潮流也横加指责和反对吧?

  土地出让“招拍挂”制度的实行,确实提高了土地价格,但是它和房价的提高没有直接联系。房价不是开发商一方说了算的,不是开发商说我的房子因为地价高了所以必须卖这个高价钱就可以卖出高价钱的——如果真是那样的话,全国房价早都冲到天上去了。如果开发商无法完全左右房子的价格,那地价就无法推高房价,那房价还得让区位和其他定价因素来决定。说地价推高了房价,因此应当改变现行的招拍挂政策,如此这般房价才能降下来,这只是陈宝存先生一个狡猾的借口而已。因为陈宝存先生心里明白得很:即便改变了这一政策,房价其实是没法降下来的,而开发商的利润倒是大大地增加了。

        至于说因为招拍挂造成了土地供应下降,更是荒谬得可以。这个行当的人都知道,在一线城市,诸如北京三环以内,上海主市区和商业中心周边,深圳关内实际上已经没有什么土地可供开发了。政府手上没有什么土地资源,如何通过招拍挂大量供应土地?改变土地出让政策,如何可以变出更多的土地供应来?当陈先生把土地供应量减少的这个“罪过”强加于招拍挂政策的时候,他怎么没有去想想,这个政策到底和土地供应量有何关系?难道政府不喜欢“高价卖地”?招拍挂政策是促进了还是抑制了政府的卖地冲动?

  最后,陈宝存先生无奈地说“至今为止,还看不到这种改变,甚至很难被改变,而是只能顺应这一形势”,这话算是说对了。今后的房地产市场,只要还存在招拍挂制度,廉价拿地的日子是一去不复返了。开发商要做的,就是练好自己的“内功”,精心建造质量更佳的好房子,提供给房地产的消费者,并且尽可能地降低价格,扩大市场份额,通过实打实地提高企业竞争力,来从市场获取合理的利润。高地价影响的只是房地产商的利润,它是没法影响到房价的。中国的高房价可能有一百个原因,但是没有一个原因是因为高地价造成的。

  主张倒退是没有出路的。如果说中国的房地产市场是商品经济产物的话,那么它只能因为房地产市场的进一步市场化而得到更为健康的发展。中国的房地产市场只能前进不能倒退,因为倒退损害所有人的利益,包括消费者、国家和房地产商的利益。陈宝存先生应当知道如何维护房地产商的根本利益,那就是市场的“三公”,以及在“三公”基础上的市场博弈和竞争。离开了这一条,房地产商或许可以获取一时的暴利,但却无法获得长远的发展。陈宝存先生是想要前者还是后者?这决定了陈宝存先生是一个真正的开发商还是一个投机者。

附:
陈宝存:地价房价刹车,只有现行土地政策的改变

    04年8。31大限之后,严格执行土地出让招拍挂以及土地收储的单一形势,致使土地供应自此开始严重下滑,原因来自几个方面:
    第一,单纯的国土储备部门收储,资金来源和具体实施的人力两方面限制,土地供应短期内严重下降; 
    第二,招拍挂信息的公开化,而对招拍挂价格构成的不理解,致使土地收储价格直线走高,收储也越来越艰难;
    第三,供应严重下降以及需求的高度增长,不论是房地产的投资需求还是改善型需求、刚性需求,在收入水平日益高涨的局面下,很难被抑制;
    第四,重点城市土地房价的双双暴涨的形成,原因虽然是多方面的,也有其合理性,但是给全国城市造成的心理恐慌造成对房产的抢购潮,实际上,由于发展阶段不同,土地供应局面不同,全国房价不应该是一样的走势;
    第五,金融危机前后中国传统出口行业的全面萧条,造成了很多工业制造企业的转向,与原有房企一道加入到对土地的争夺,天价地频频是从05年开始的,只是严峻局面在07、09年才引起高度重视。
    京沪地价屡屡创出天价,这并非是房企的真实愿望,而是无奈。 资料显 示:05年——08年北京土地供应严重下滑。其中2005、2006两年仅完成供地计划的35%和59%。2007年较好,北京市土地整理储备中心在最后 三个月奋力一搏,突击完成近50%年度供应量后,终于让2007年成为北京唯一一次顺利完成土地供应计划的年度。然而,2008年未能保持这一良好态势, 当年计划供应土地6100公顷,其中住宅用地1700公顷,实际仅供应1468.5公顷,其中住宅用地911.1公顷,只占计划的53.6%。
    上海也是这样的状况:上海前几年土地成交情况大致为:2003年为1500万平方米左右;2004年300万平方米;2005年计划出让面积在300万平 方米以上,但最终成交只有40万平方米;此后的2006年为700万平方米,2007年1000平方米左右。而08年上海住宅土地供应总量(包括含住宅的 综合用地)为277.8万平方米,而最终成交的土地仅有170.6万平方米,流标的住宅用地比例达38%。
    而京沪无疑是最具投资价值的。这也是目前房企在京沪两地敢于高价拿地的真实原因。9月17日,上海诞生楼面 地价的“冠亚军”,其中,击败保利、绿城等实力地产大腕,海航集团下属的3家企业,在上海刷新了土地楼面地价。黄浦江中心段E18单元1-10地块为经营 性办公用地。根据土地出让文件,该地块总面积20832.9平方米,按照2.4的容积率计算,该地块的楼板价高达36480元/平方米,刷新了上海土地的 楼面地价。在海航拿地之前,上海的土地市场成功交易的地块中,还没有地块的楼面地价超过3万元/平方米。
    同日,与“黄浦江中心段E18单元1-10地块”临近的“黄浦江中心段E18单元1-8地块”,以30.05亿元的价格被保利地产竞得。黄浦江中心段 E18单元1-8地块的土地出让面积为37015.2平方米,根据其不大于2.4的容积率计算,该地块的楼面地价也超过3万元/平方米,达到33826元 /平方米,成为上海第二高楼面地价。
    继续采用招拍挂形势出让土地,这样的局面很难改变的主要原因恰恰还是土地供应难题。这类信息的披露,对于未来的土地拆迁成本上升是极大的促进,频频天价地 首先的影响是土地补偿价格的走高。位于朝阳门桥西南侧(隶属东城区) 的危旧房改造已历经7年时间,目前仍有3户居民未搬离,其中一户居民提出现金加房屋折合每平米达到22.5万元的拆迁补偿要求。这还不是仅有的特例,每平 方米30万元的补偿价格在北京也出现了。
    《物权法》实施在有效的保护消费者合法物权的基础上,对于拆恰的实施者国土储备部门和一级开发企业的保护却被忽视,这是一贯的我们对政策的曲解。合法合理拆迁是规范双方的,但是我们的语言和法律环境却不尽然。
 
    以上诸方面,造成的土地价格的走高实在与开发企业无关,开发企业作为企业,只在可以承受的范围内进行商业经营活动,开发企业不承担住房保障的资金投入责任。
    只有现行土地收储、出让政策的双双改变,才可以抑制地价房价上涨的趋势。但是,至今为止,还看不到这种改变,甚至很难被改变,而是只能顺因这一形势。


  

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