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知名财经评论人。长期供职于银行、证券行业,曾公派出国学习现代金融业务与管理。中国金融学会会员。

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房地产市场没法“大庇天下寒士俱欢颜”——回黄先生  

2009-06-17 13:32:07|  分类: 跟帖和回复集锦 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       黄先生把商品房和所谓“自建房”的成本作比较,认为价格应当低于这个成本价才符合所谓的“商品精神”,这实在是错到爪哇国去了。
       有一点可以肯定,个人或者家庭是没法“自建”高楼大厦的,所以黄先生只能和农民的建房成本作比较。这能比较出什么呢?那些成天喊着“房价高”的人,可不是要买农民那样的房子。
       只要黄先生还承认房地产市场的商品房首先是一个投资品而不是一般的消费品和福利品,那么黄先生费心找出的那么一大堆“理论”就是用错地方了。
       前多年中国曾有人试图组织自建房,结果搞得一团糟,无疾而终了。由于这种“自建房”的成本相对于直接从房地产市场买房大大的不合算,还要搭上劳筋动骨,累个半死,所以再没有人试图去“自建”了。
       如果黄先生真的认为房地产开发商的角色那么“多余”和轻松,黄先生大可以去当一个房地产商,什么事也不用做,“空手道”赚钱,岂不比在这里这么辛苦地爬格子更为惬意?
       只要中国还处在发展的过程中,只要中国还有大量的迫切的住房需求,这个商品房地产的价格就没法真正降到连所谓的“寒士”也能买得起的水平。只有中国发展饱和了,基本住房需求都被满足了,房价或许可以降到连“穷人”也可能买得起的水平。这个历史阶段是不可跨越的,除非可以返老还童。
       房地产市场没有“大庇天下寒士俱欢颜”的功能,它不是一个福利场所。要“天下寒士俱欢颜”,只有靠政府的福利性住房制度了。房地产市场只能遵循“价高者得”的原则,谁让它是一个商品化的市场呢?
        至于这个价格是上涨还是下跌,则完全取决于市场的卖家和买家。那就让它该涨的时候涨,该跌的时候跌吧。喊涨喊跌都是废话,你能扭得过市场趋势和规律?如果真的没人买房了,我就不相信这个价格跌不下来!
        让房价下跌的最好办法,就是造更多更好的房子,设法去平衡供需关系。除此之外,没有更好的办法了。
       如果连中国存在一个全世界最大规模的房地产市场这个巨大的基本的事实也不承认,我们这些挂着“经济学人”头衔的人们,还研究什么经济,还研究什么市场呢?
       这两天,国家统计局和国土资源部正在紧锣密鼓地做着所谓的“房价成本调查”,试图查清“房价高”的原因,真是荒唐得可以。他们连房价是由区位决定,区位决定需求,需求决定价格的这个简单道理都不懂,在那里搞什么“房价成本”有什么用呢?哪套房子的价格由有成本决定的?这不过是一场没有结果的无聊游戏罢了。
       利用纳税人的资源搞这种无聊的游戏,这也算得上一种“中国特色”了。

附:黄先生原帖:

        商品房对“商品”精神的背离

        人们在城市里购买的所谓商品房,其实并且真正意义上的商品房,它实际上是违背“商品”精神的。
什么是商品精 神?它是指:商品比自给自足产品更有效率。比如一个人自己制造一台电视机,从最原始的材料做起到可用产品完成,需要他一个人做多少事情,这些事情所包含的 成本必定高到无法形容。如果他不自己制造,而到市场上去购买,则会节省极大的成本费用。比如,那怕做一台很简单的电视机,也可能会花费去他10多年时间, 花去10万元的金钱,但到市场上购买电视机商品,则他只需要花费1000元,而这1000元,也只相当于他10天的工作收入。
        这就是商品精神的意义。
        而现在的商品房呢?是否也具有这个商品精神?我们同样来看看一个对比:自给自足与购买开发商的商品房,那个更节省费用?一个建房自给自足者,自己购买土地与 建筑材料,自己设计,自己找人建筑,最终建造起自己所需要的房子。假设这样做所需要的费用为X。另外我们再去看看购买商品房,房子的土地、材料、设计、建 筑施工都是由开发商去运作,开发商同样不需要自己做什么,甚至连开发资金都不用开发商出太多,要么由购房者预付,要么由银行贷款预付;因此开发商只需要找 人替他做这一切工作,自己实际上则变成多余的角色。建造同样的房子,开发商唯一多出来的,就是房子作为商品出卖时的属于开发商所得的利润。假设这样做的房 子到购买人那里的价格为Y,其中,已经包含了开发商的利润M。
        这样,如果Y大于X,则商品房就不具有“商品精神”,只有Y小于X,房子才具有商品 精神,它才获得商品的资格,才具有消费者愿意购买的商品属性。商品源于比较优势,这是古典经济学理论告诉我们的基本道理。因为一个人之所以接受一个产品作 为商品的存在,完全是因为要节省自己的成本费用。如果他自己做同样的产品所花费的费用比购买这个产品的花费更小,他为何要购买呢?
        这个经济学基本 道理,可以用来解释农村建房中普遍存在的自给自足行为,也可以解释今天福利分房回潮的现象。为什么?因为农村建房必定是最需要讲成本费用最小化的,他必定 仔细考虑,是自己建房更节省呢?还是象城市那样,直接购买开发商所开发的现成房更节省?农民们之所以大多选择自己建房,除了建房设计完全由自己自主决定以 外,关键原因就是更节省他所需要支付的费用。比如,自己建房的费用大概只有500元平米,而购买开发商的商品房则需要花费1000元甚至10000元平 米。这样当然对农民大大不利。同样,城市中那些有特权的单位,在房价上涨太多的情况下,也想尽办法学农民建房的样子,自己购买土地,自己找人设计,自己找 施工队,甚至自己购买建筑材料,这样造出来的房子其成本费用只有开发商的商品房价格的1/3甚至更低。在这样的巨额差价下,谁能够阻止福利分房的回潮呢?
        可见,今天的商品房所代表的,并非真正意义上的市场经济,开发商拿市场经济来为自己的高房价辩护,是荒谬的!

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