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知名财经评论人。长期供职于银行、证券行业,曾公派出国学习现代金融业务与管理。中国金融学会会员。

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房价成本调查:典型的中国式荒唐  

2009-06-18 00:34:06|  分类: 经济研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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t size="3">        继国家统计局对房地产成本开展全面调查之后,国土资源部又宣布对地价成本进行调查。这两项调查的目的只有一个,就是想搞清楚“到底是什么推高了房价”。

  到底是什么推高了房价?原因可能有很多。但有一点可以确定,不论什么推高了房价,肯定不是建房成本推高了房价。说地价和较高的税费推高了房价,不是不懂得房地产经济学,就是有意为“高房价”找一个看似有理实则荒唐的理由,糊弄对房地产市场并不十分了解的老百姓而已。

  这里一个最关键的问题,就是房地产市场的价格到底是由什么决定的?是区位决定房价还是成本决定房价?真实地回答是区位。在商品房地产市场,区位是影响和决定房价的最主要因素。当一个楼盘位于黄金地段,不管其建房成本的高低,都会卖到一个非常好的价格。如果其位置很差,周边设施缺乏配套,再高的成本都只会卖一个低价钱。房价随着区位及其配套设施、周边环境、居住价值等良好与否的边际效应递增或递减,用一句话来总结,就是区位决定供求,供求决定价格。在这个核心的主要的定价因素之后,才是房地产市场的总体供需平衡状况、房价运行的基本轨迹(过高就会下跌,过低就会上升),以及宏观经济形势和政策的影响,土地供应的多寡等等。在这里,我们几乎找不到成本影响房价的影子,而在现实的市场实践中,也没有一个开发商在仔细核算自己建房成本的基础上再加百分之多少确定房价的做法。如果有,国家统计局和国土资源部可以举出这样操作的例子来。

  既然地价不是决定房价的主要因素,甚至连次要的因素也算不上,那么调查地价和其他建房成本能够说明什么问题?什么问题也说明不了。国家两大部局,郑重其事兴师动众地去做这么一件什么问题也说明不了的事情,实在就有点滑稽了。

  不仅滑稽可笑,这件事也不会有什么像样的结果。中国实行了几十年的正规统计数据还一团乱麻经常打架,何况一个临时抱佛脚的调查呢?要是非上市的房地产企业,不管是国营还是民营,估计提供的数据都是编出来的。指望这样的调查精准有效,就好比指望太阳能从西边升起来一样。既不会准确又不能说明问题,如此这般大动干戈,这不是浪费纳税人的公帑是什么?

  其实调查地价也不能说没有目的。多年来中国的房价一直维持在高位,房地产市场可以说是民怨沸腾,指责“房价过高”成了民间舆论的一种流行趋势。有人就借这么一种趋势,把矛头对准了各级政府,对准了政府的土地“招、拍、挂”政策。北京社科院“房地产蓝皮书”就毫不含糊地把房价高的原因归咎到了地价,呼吁政府采取措施有效控制地价。怎么控制?只有取消这个招拍挂的政策了。这次两个国家级部局也在地价上做文章,这个文章的主题和核心,恐怕最终还是要落到这个焦点上。虽然谁都知道,譬如在王府井这样的地段,即便土地价格拍出了每平方米三万元的楼面价,这个地方的房子每平米也会卖到五万元,不管地价是每平米一万元还是三万元,五万元的房价总是不会变的,但这些专家学者官员们还是认为降房价就要降地价,就是要把土地价格弄清楚,弄清楚了再想办法把地价降下来。而降地价最好的办法,就是取消这个招拍挂。

  招拍挂政策自从2001年实行以来,已经过去八年多的时间了。虽然实践中有的流于形式,有的还存在人为操作的现象,但总的来说,这个政策是朝房地产市场化方向迈出的十分重要的一步。招拍挂体现了“公开、公平、公正”的市场原则,实现了“价高者得”的市场取向,有利于抑制房地产腐败,也有利于平抑部分房地产项目的“暴利”现象,更有利于有效和节约使用土地,增加政府的积累用于公共设施建设及福利性住房的开发。就是这么一个大方向正确的好政策,最近以来却屡屡受到严重质疑,连社科院这样的学术研究机构也在跟着起哄,非得要把原本和房价没有多大关系的地价降下来不行。这真是一个奇怪的学术和舆论现象,而现在发展成中央政府现象了。这种表面上的民粹主义,实质上的市场倒退行为,无论如何也无法和改革开放的精神合拍。

  要问降低地价或者取消土地招拍挂到底对谁有利?答案明确无误,那就是对房地产开发商有利!以及希冀通过暗箱操作获取非法利益的腐败官员有利!

  可以十分清楚地讲,不论把地价降到什么水平,房地产市场的价格是没法因此降下来的,只要这个土地还要房地产商来承接和开发,只要这个房子还是作为一种特殊商品在房地产市场公开销售,只要我们还要继续发展这个既让人爱又让人恨的房地产市场。让房价降低的最有效办法,还是开发出更多的房子,以使供需关系趋于平衡,没有比这更好的办法了,不管那些学者官员们如何博学和多才。至于中低收入者的住房问题,只能靠政府的福利房制度去解决,而这有赖于政府实现更多的积累,最直接的就是卖地收入。政府在这方面做得够不够和应当如何去做,这是需要进一步研究和弄清的问题,但是如果没有这个积累,一切便无从谈起了。

  我们目前的房地产“理论”和公众舆论居然陷入了一个怪圈:一方面说房价高了怪地价,政府不能高价卖地获取“暴利”,一方面又指责政府没有大力开发福利性住房,没有实现人们理想的“居者有其屋”。把政府和民众的利益割裂开来对立起来,似乎解决了政府的“暴利”问题,房地产市场就可以风平浪静了。但是人们没有去想想,改革开放前政府没有去卖地,但是我们的房子在哪里?

  中国近年来出现了许多荒唐的事情,房价成本调查算是这种中国式荒唐的一个典型。这个典型告诉我们,“执政为民”是需要讲究科学和拿出真心实意的,有时候是要排除干扰坚持原则的。“执政为民”不是随波逐流,不是博取喝彩,而是要踏踏实实严肃认真一点一滴去做起。中国这个“大政府”责任重大,千万不要迷失了方向,“好心”去做毫无用处的傻事情。

        这个房价成本调查,已经从独唱变成合唱了,不知再过几天,住房建设部等部委会不会继续加入进来,把它变成一个大合唱?要真那样,可就尉为壮观了。

  还是醒醒,就此打住吧。目前正在经济危机之中,政府要做的事情多如牛毛,别在这件无聊的事情上浪费时间精力和金钱了。我们希望看到一个高效的有能力的知道该做什么的政府,因为这是老百姓的期盼和指望。
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