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知名财经评论人。长期供职于银行、证券行业,曾公派出国学习现代金融业务与管理。中国金融学会会员。

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房价地价较高对普通老百姓有利  

2009-05-11 09:10:33|  分类: 经济研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        在目前的房地产市场论争中,高房价成了众矢之的。人们谴责政府,谴责开发商,认为目前房价高了,是政府撑着房地产商扛着, 掠夺了老百姓的财富,使大家都买不起房子,要买房子就得当“房奴”,只有将房价降低再降低,使中低收入者在房地产市场也能买得起房子,并且最好不要当“房 奴”,这样似乎就公平了,对老百姓就有利了。

  且不说市场房价到底是高还是低,且不说市场繁荣的标志是价格上升还是价格下降,且不说希望价格大幅下降仅仅属于一厢情愿,且不说房价再下降实际上中低收入者也买不起房,仅从经济学和平衡社会分配的角度讲,到底相对较高的房价对普通老百姓有利,还是追求最低房价对老百姓有利?这恐怕是必须弄清楚的问题。

  房地产市场是一个中产阶级和投资者的市场,它不是一个全民市场。商品 房首先是一个投资品,而不是一个消费品,所以房价不在消费物价统计的范畴之内。只有商品房之外的政府廉租房和安居房才具有福利和消费的性质。我国房地产业 理想的格局,是在保有一个发达的活跃的繁荣的房地产市场的同时,保有一个规模庞大的富有效率和针对性的政府福利性住房制度,并且把两者严格区分开来,这样 才能促进房地产业的健康发展,并逐步解决大多数人的住房问题。

  如果这样一个设想没错,那么房地产市场的价格高对普通老百姓有利,还是价格低对普通老百姓有利?回答无疑是前者。

   首先从房地产市场的参与者来划分。能够买得起房子包括贷款买房的人,基本上都是一些具有一定积蓄,相对富裕,具有较高支付能力的人,我们把这部分人暂且 定义为中产阶层或者相对富裕阶层,其余就是所谓的“普通老百姓”,包括一些工薪较高但积蓄尚少的人,和所有的中低收入者以及贫困阶层。在这两大类人中间, 存在一定的利益博弈。把前一类人的收益,转移一部分到后一类人身上,是我们社会分配政策调节的基本目标。

  那么,高房价意味着什么呢? 意味着中产阶层和投资者必须付出更多的成本才能得到自己的住房和投资品,这部分人所付出的代价,一部分作为政府收入进入财政预算,一部分作为利润体现为开 发商收益。体现为政府的收入越多,意味着政府实施政策性福利性住房制度的能力越大;体现为开发商的利润越多,意味着房地产市场将会有更多的资本进入,会建 造更多更好的房子,逐步使房屋的供需趋于平衡,价格逐步下降,利润趋于平均化。而这种房地产市场的大发展,又可使政府获得更多的财政收入,从而通过二次分 配为普通老百姓做更多的好事实事。房地产市场犹如一个社会收益的平衡器,以市场的方式和合法的途径实现社会效益的最大化。

  这里的关键 问题,是保持房地产市场价格的相对稳定和适度繁荣。既然是市场,价格或高或低的波动就十分正常,政府的作用就是完善法规和“三公”游戏规则,严格各个环节 的市场程序,打击虚假信息和过度投机炒作,为市场提供一个良好的环境,其余的都交给市场去处理,尽量减少对市场的不必要干预。价格相对稳定,投资者才会进 入,市场交投才会活跃,市场才会繁荣。市场繁荣了,才会发展,这样一个劳动密集型的产业就业才会有保障,宏观经济才会得到有效拉动,政府才会有更多的财力 投入公用设施建设和廉租房、安居房建设。这无疑是一个良性循环。

  谴责高房价和主张低房价的人忽略了一些基本事实。一个事实就是不论房 价降低多少,譬如说百分之五十,“普通老百姓”即中低收入者和贫困人口照样买不起房子,所以房价的降低对“普通老百姓”来讲并不具有实际的意义,而只对中 产阶层和相对富裕者具有实际意义。但房价这么一直降下去,是房地产市场不可承受的,包括买房者、投资者、开发商和金融机构都不可承受。房价的持续下降意味 着一个萧条的市场,而萧条的市场是不会有多少人愿意参与的,包括主张房价下跌的人也不会愿意参与。谁会去买一个价格在不断下跌的投资品呢?房价下跌了,利 润少了,投资也就减少了,市场就会萎缩。政府减少了税收,社会失去了就业,廉租房和安居房的建设也会失去保障,这无疑是一个恶性循环。

   再一个基本的事实是,房地产市场的价格基本与土地成本无关。许多人认为由于政府实行土地拍卖,抬高了地价,因此就形成了高房价,从而迁怒于各级政府。甚 至有一部分专家学者,譬如北京社科院,以此为由主张控制地价,取消拍卖,以便使房价降下来,这是不懂得房地产市场的基本价格形成机制。

   房地产市场的价格是怎样形成的?首先是区位定价,区位决定价格。一套市中心黄金地段的房子,一平米的价值就是上万数万元,不管你如何压缩成本,即便把土 地成本降到零,这个价格都不会降下来,该卖什么价还是什么价。为什么?因为这是稀缺资源,求大于供,价格始终会保持高位。那么,非黄金地段的房子价格由什 么决定?还是区位及区位价值,由这个项目所处的位置及其周边环境、市政配套、便捷与舒适程度所决定。这种区位价值决定了供求关系,也就决定了价格。房价依 据区位价值的递减而递减,直到没有实际的商业价值。实际上,即便在深圳、上海、北京这样一些一线城市,其偏远地区也有两三千三四千元一平米的廉价房子,但 即便如此廉价也乏人问津,就是区位决定了房价及其供求关系。说地价推高了房价,房价是由成本决定,不是对房地产市场无知就是乱弹琴。土地拍卖,价高者得, 可以使房地产市场变得更加公开和公正,防止暗箱操作和腐败,有效避免不合理的暴利现象,把部分房地产商的超额利润转移到政府手中,加大对中低收入者的转移 支付力度。尽管这一制度还很不完善甚至名不符实,但这无疑是一个正确的方向,通过实践不断完善和加快改革就是了。否定这一方向,无疑是在走回头路。既然地 价不是房价的决定性因素,那么地价越高,对普通老百姓就越有利。

  土地分为一级市场和二级市场。一级市场就是土地的征用、整理和储备, 二级市场就是土地的拍卖。一级市场基本由政府垄断,二级市场由政府面对市场发售。目前需要解决的问题,是一级市场土地征用环节的市场化推进和二级市场土地 发售环节竞争性机制的引进、形成和培育,这是未来房地产市场健康发展的关键。尊重土地原始使用权人的权利和利益,形成市场性定价和谈判协商机制,维护和保 障被征用和被拆迁人的利益,从而在市场的源头就引入市场机制,意义十分重大。但有人主张在一级市场也打破政府垄断,由不同利益主体参与,这是极端错误和不 合时宜的。土地作为全民资源,必须由政府垄断,土地的原始级差收益必须由政府单独享有,并有效地用于社会公共事业建设。至于在政府垄断状态下政府强势和土 地原始使用权人弱势的问题,可以通过完善法制严格执法和建立申诉和诉讼制度来解决。这样一来,土地征用的高地价使被征用人和拆迁户得到了实惠,而土地拍卖 的高地价使政府增加了收入。市场繁荣地价高的时候政府可以多卖地,而市场萧条地价低的时候政府可以少卖地。政府的高收入保证了大规模的公用和福利性建设投 入,从而使普通老百姓得到实惠。

  中国房地产市场历经十多年的发展,不仅盖起了天文数字的房子,大大改善了城市居民的住房条件,而且发 展成为一个中国最为庞大的产业,提供了上亿人的就业,为政府创造了巨大的积累,迅速改善了城市公用设施和人们的居住环境,实践证明这个市场的发展对老百姓 是有益的。当然,不可否认,在房地产市场我们还缺乏很多基本的法律制度,很多环节存在漏洞和缺陷,容易滋生腐败和利益输送,这也是人们所强烈诟病的。但 是,我们不能因为这种不健全和缺陷而否定整个房地产市场的作用,不能因为这个市场客观上对于消费群体的高度选择性而否定这个市场,更不能使这个市场扭曲、 萧条和消亡。这对任何人都没有好处,尤其对于普通老百姓没有任何好处。

  要使高房价高地价真正对普通老百姓有利,就需要进一步推进住房 制度的改革和完善,建立具有强大约束力的法规体系,譬如土地出让收益和房地产市场的各项税费收入在财政收入中单独列支,规定这些收入的固定比例(譬如最少 40%)必须用于廉租房和安居工程建设,并在这些政策性福利住房的分配上去除市场因素(譬如规定福利性住房不得继承和转让,家庭收入改善超过规定水平即失 去福利性住房资格等),实行硬条件、硬约束和公开透明,并把这作为平衡社会分配制度,实现社会公平正义的根本措施之一,那么房价地价越高,对于普通老百姓 就越有利。

  发展才是硬道理。中国的房地产市场和房地产业,必须通过发展来解决目前存在的固有矛盾和问题。既然房地产市场是一个中产阶 级的市场,那么我们一方面要通过财政二次分配和转移支付使中低收入者和贫困阶层得到实惠,一方面要通过发展经济和不断改革收益分配制度培育更多的中产阶 级,使我们的社会成为一个“中间大,两头小”的以中产阶级为主体的社会。这是我们进入发达社会的标志,也是建设一个和谐、稳定、自由、富足社会的根本出 路。

  一个繁荣的房地产市场,一个不断壮大的中产阶级,一个具有雄厚财力实现社会住房基本保障的政府,一个能够刚性约束的社会福利住房保障制度,才是我们的国家之福,人民之福,才是一条通往理想境界的康庄大道。
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