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知名财经评论人。长期供职于银行、证券行业,曾公派出国学习现代金融业务与管理。中国金融学会会员。

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房地产业:一个被民意撕裂了的市场  

2009-04-09 16:49:19|  分类: 经济研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  去年以来,关于房地产业和房地产市场,出现了一场全民的议论和讨伐。房价问题成了国人一根敏感的神经,希望房价降下来,最好是大幅度地降下来,几乎成了大 家一致的愿望。于是房地产企业和开发商理所当然地成为众矢之的,于是数不清的谩骂和诅咒如同倾盆大雨般泼向了这个市场,于是房地产业在最后一刻被从产业振 兴规划中撤了下来,房地产业及其市场似乎成了一个没娘的孩子,任其在金融危机的风暴中流浪飘摇。

  中国的房地产业怎么了?它的病根在哪里?我们是要一个健全的市场还是要退回到计划分房的老路?中国住房问题的出路在哪里?我们是要发展房地产市场还是要扼杀这个市场?

  我们大概不会忘记计划经济时代中国恶劣的住房环境,大概不会忘记上海小弄堂里一家三代挤在一个十多平米房间里的艰辛和尴尬,大概不会忘记住房问题曾经是中国政府最头痛最无奈的一个社会问题。为此,我们进行了艰难的住房制度改革,摒弃了住房制度上高度的计划模式,引进了市场机制,培育了房地产这个中国最大的产业和市场。从此中国的住房问题彻底改观,城市面貌日新月异,房地产业不仅解决了过去根本没法解决的问题,而且成了拉动中国经济发展的火车头,带动了数十个国民经济基础行业和部门的蓬勃发展。

  然而,当我们从计划转向市场之后,我们却过度地依赖了这个市场,以为靠这个市场可以解决所有的问题,忘记了住房问题除了市场功能还有政府的责 任,市场发达了而政府的责任削弱了。于是,当房地产市场迅速发展壮大并经历了初步繁荣之后,我们突然发现这个市场并不照顾穷人并且无视中低收入者的利益, 突然发现市场只能遵循“价高者得”的这个基本原理,突然发现城市圈里的房价因为区位垄断而飞速上涨,于是这个市场就成了万恶之源,民意群起而声讨之,官员 顺应“民意”而打压之,宏观政策“调控”之,经济学家附和而鼓噪之,全民合围,不亦乐乎。这场因房地产而起的世界性经济危机到处都是灾难,唯独中国的房地产市场没有灾难,中国房地产市场应当调整再调整,直到每个人都能买起房买到房为止。

  我们呼唤市场却不理解这个市场,我们得益受惠于这个市场却在诅咒这个市场,我们希冀繁荣却在毁灭这个繁荣,我们没有危机却在众志成城地制造危机。

  房地产市场是一个特殊的市场,因为土地资源是一个特殊的资源。一块土地被征用,这块土地就是唯一的,没有任何东西可以替代它,于是这个区位就 决定了这里的房价,几乎与这个项目的成本毫不相关。避免开发商暴利的唯一办法就是土地公开拍卖,政府收取市场化的土地溢价,进行二次分配。至于房价,就只能由供求和区位来决定。除了上述特殊性,房地产市场和任何其他的市场一样,受供求关系等市场基本规律的制约和支配,尊重这个规律和游戏规则是这 个市场参与者的天职。只要你承认房地产市场还是一个市场,你只能遵循市场的原则,不管你买得起房还是买不起房。

  这个市场的健康发展,当然要避免暗箱操作、腐败和过度投机与炒作,这些问题,不是房地产市场独有的,任何市场,包括普通商品市场,股票期货市 场,原材料市场等等都存在这样一些问题,需要通过健全立法和强化管理来解决。认为房地产市场存在这些问题就不是市场,就必须按照人们的主观愿望去发展,是对市场本身的一种曲解和偏见。

  解决中低收入者和贫困人口的住房问题,不是房地产市场的责任而是政府的责任,这两者必须清晰划分。什么是市场问题,什么是非市场问题,必须有 一个明确的界定。在第一轮房地产市场培育和发展过程中,城市百分之七十以上的固定人口都基本解决了住房问题,这是一个了不起的成就。在同一时期,世界上没 有哪个国家解决这么多人的住房问题。如果连这个基本的事实都不承认,试图用非市场因素制约和改造这个市场,那么我们只能看到一个非驴非马的市场,一个被严 重撕裂和扭曲的市场,一个事与愿违会反过来惩罚我们的市场。这样做一点也不好玩,除了一时泄愤式的痛快,我们得到的只能是行业的危机和萧条,这几乎与我们 每一个人休戚相关。

  值得欣慰的是,我们已经看出了一些症结和病因,作为市场的补充,安居工程和廉租房制度正在大力推行。居者有其屋和居者有屋住,数字之差却反映了 截然不同的观念和原则。政府的责任就由政府来承担,市场的功能就由市场来实现,这是解决房地产市场问题的唯一出路。唯一例外的是,经济适用房这个这个既不 市场也不福利的怪胎应当退出历史舞台,因为它既达不到照顾穷人的目的又严重扰乱了市场秩序,使本来商品化的市场畸形发展。

  虽然如此,我们的民意、传媒、理论家和官员仍然在鼓吹房价下跌合理论,仍然在想方设法使房价回到“合理”的区间。至于什么样的价格就算“合理 ”,没有一个人能说得清,总之下跌就好。我们数不清的经济理论家和学者,居然没有一个人能够说清一个市场只有价格保持稳定和上升,这个市场才能交投活跃和繁荣, 才值得投资这个基本的浅显的道理,而在危机严重的情况下仍然鼓吹“挤泡沫”和打压房价。这种做法,除了在并不危机的房地产市场人为制造出来一个危机之外, 任何关于这个市场的罗曼蒂克式的设想其实一个也实现不了。即便北京、上海、深圳等一线城市的房价再下降50%,一般工薪阶层可能仍然也“买不起房”,更不 必说中低收入者和贫困人口了。但这个50%意味着什么?意味着房地产市场的崩盘和严重金融危机!要知道,这场席卷全球的金融危机的源头——美国的房地产市 场,从高点到现在也不过才下跌了15%~20%,由于金融工具的放大作用已经够全世界喝一壶的了。既然再降50%都无法解决任何问题,而只能葬送这个市场,那么我们在这里闭着眼睛瞎鼓噪什么?!我们要把房地产市场引向哪里?

  中国的房地产市场弥漫着浓厚的民粹主义,我们的理论家、传媒和地方政府自觉不自觉地在迎合这种民粹主义,使得我们的房地产市场犹如一个大花脸,变得五麻六道了。房地产市场成了一个任人戏弄的玩物,发泄义愤的工具,和人人喊打的过街老鼠。痛快之余,我们是否应当反思一下,我们都在做些什么?我们是在做经济自裁的蠢事还是真正为我们的利益着想?我们是否会延误了房地产的市场发展而搬起石头砸自己的脚?我们的根本利益在哪里?

  是该正视房地产市场健康发展的时候了,是该使房地产市场这一团浑水变得清澈的时候了,是该对房地产业在国民经济中的重要作用加以“正名”和定位的时候了。让我们撇开民粹主义,还市场以本来面目,健全我们的法规和监管,使房地产市场规范、有序、健康地发展起来,让我们共同享受房地产繁荣带给我们的实惠和利益。

  经济危机在蔓延,民粹主义在发展。好听的话谁都会说,但其实一点用处也没有。实事求是是改革开放精神的真谛,发展才是硬道理。当中国经济再辉 煌发展三十年,当70%以上的人群成为中产阶级的时候,谁还能说这个房地产市场不是我们自己的?我们是要增加收入发展市场,还是要削足适履让市场萎缩再萎缩?这个道理其实连小孩子都懂。

  房地产市场带给了我们太多的迷茫和混乱,该是肃清这些混乱的时候了。危机深重,机遇犹存,千万别让民粹主义的唾沫葬送了房地产业的美好青春。留它一条生路吧,让它按照自身的规律向前发展。

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